Si estás mirando un bajo con buena luz y te preguntas si puedes convertir ese local en vivienda, aquí va nuestra guía directa y sin rodeos. Trabajamos a diario con cambios de uso —también con transformar local en vivienda o pasar de local comercial a vivienda— y, por nuestra formación en arquitectura biosanitaria, priorizamos salubridad, eficiencia y una obra que pase a la primera por el Ayuntamiento. Además de redactar el proyecto técnico, tramitamos licencias y coordinamos gremios para que el calendario no se descosa. Vamos por partes.
Compatibilidad urbanística y primeras comprobaciones
¿ES VIABLE TU CASO?
Antes de soñar con cocinas abiertas y suelos de madera, toca mirar lo que no se ve y los requisitos para convertir un local en vivienda en tu municipio:
• Compatibilidad urbanística: el planeamiento (PGOU/Normas) debe permitir vivienda en esa planta y zona. Ojo a límites de densidad de viviendas por parcela.
• Altura libre: muchas ordenanzas exigen ≥ 2,50 m en estancias principales (según municipio), con tolerancias en pasillos/baños.
• Iluminación y ventilación: dormitorios y estancias de uso prolongado necesitan superficie de ventana y ventilación suficientes; los patios pequeños suelen dar problemas.
• Fachada y accesos: si hay escalón de acceso o el local queda por debajo de rasante, comprobamos accesibilidad y posibles humedades.
• Instalaciones críticas: verificamos salida de humos y cotas de saneamiento para evacuar aguas correctamente.
• Comunidad de propietarios: revisamos estatutos y acuerdos; algunos limitan usos residenciales, olorosos o ruidosos.
Cómo trabajamos aquí: en la primera visita tomamos mediciones, evaluamos luz natural y ventilación (clave para salubridad) y, si el edificio es antiguo, revisamos cámara sanitaria, encuentros con medianeras y posibles puentes térmicos para no heredar patologías.
Servicios profesionales de arquitectura en Granada
Conversión de Local en Vivienda
Realizamos todo el proceso para transformar locales en viviendas.
Arquitecto Interiorista
Diseñamos espacios interiores funcionales, estéticos y personalizados.
Proyectos de Obra Nueva, Rehabilitación y Demolición
Redacción y dirección de proyectos de obras, reformas y demolición.
Gestión de Licencias
Tramitamos licencias urbanísticas y autorizaciones para instalaciones.
Certificado Eficiencia Energética
Obtenga su certificado de eficiencia energética para vender o alquilar su vivienda.
Tramitación de Permisos
Tramitamos los trámites y gestiones para la obtención de cualquier licencia.
PGOU, densidad de viviendas y limitaciones por zona
Aunque el centro admita vivienda, puede haber cupos agotados o límites por protección patrimonial. Si el bajo está en esquina o en una manzana muy densificada, validamos densidad antes de que inviertas un euro.
Señales de alerta en locales: fachada, ventilación, iluminación, altura
• Fachada “ciega” o muy estrecha = luz deficiente.
• Patio pequeño con instalaciones = ventilación problemática.
• Altura ≤ 2,40 m de viga a viga = obra compleja para cumplir.
• Locales en pendiente = soluciones de rampas/escalones; atención a accesibilidad.
Requisitos técnicos imprescindibles (CTE)
Traducimos el Código Técnico de la Edificación para no técnicos. Lo que pedimos en obra es lo que nos pedirán en licencia, tanto si hablamos de cambio de uso de oficina a vivienda como de local comercial.
Salubridad y ventilación (DB-HS)
• Ventilación higiénica: caudales mínimos; si el patio es insuficiente, proyectamos ventilación mecánica con extractores silenciosos.
• Humedades: lámina anticapilaridad, sellado de encuentros y, en locales “fríos”, aislamiento en solera y fachada.
• Calidad del aire: evitamos cocinas al fondo sin ventilación cruzada diseñando recorridos de aire reales.
Aislamiento y eficiencia energética (DB-HE)
• Envolvente: trasdosados con aislamiento donde haga falta. En planta baja, el suelo aislado marca la diferencia en confort.
• Puentes térmicos: pilares en fachada, dinteles… Los tratamos con soluciones térmicas específicas.
• Climatización eficiente: aerotermia o bomba de calor bien dimensionada. Entregamos el certificado energético y asesoramos en ayudas cuando aplican.
Accesibilidad y seguridad de uso (DB-SUA)
• Desniveles: cuando procede, proyectamos rampa o salvaescaleras.
• Puertas y pasillos: anchos útiles reales (75–80 cm según estancias).
• Baño accesible: radios de giro, barras y platos de ducha a ras donde corresponde.
Ruido y confort acústico (DB-HR)
• Medianeras: trasdosados acústicos si hay bar/cafetería o locales ruidosos.
• Forjados: con vivienda encima, cuidamos el ruido de impacto (láminas + pavimento flotante).
• Instalaciones: silentblocks y registros accesibles para mantenimiento.
¿QUIERES UN ANTEPROYECTO CON DISTRIBUCIÓN Y MEJORAS ENERGÉTICAS?
Trámites y licencias paso a paso
Informe de compatibilidad urbanística
No siempre es obligatorio, pero cuando hay dudas lo pedimos antes del proyecto. Ahorra tiempo y disgustos.
Cédula de habitabilidad – licencia de primera ocupación
Con la obra ejecutada conforme a proyecto, solicitamos la cédula (si aplica en tu CCAA) o la primera ocupación. Verificamos en obra que todo lo certificado esté ejecutado: ventilación, aislamientos, ventilaciones de baño, accesibilidad, etc.
Proyecto técnico y licencia de obras
Redactamos el proyecto de cambio de uso de local a vivienda con memoria, planos, mediciones y cumplimiento CTE. Lo presentamos en el Ayuntamiento para la licencia (obra mayor o asimilada, según municipio). Si lo que necesitas es convertir oficina en vivienda, el esquema es similar pero revisamos distribución, ventilación y densidad de forma específica.
Alteración catastral y alta de suministros
Tramitamos el cambio de uso en Catastro, la actualización del IBI y las altas/contratos de luz, agua y gas. Si hay que ajustar la división horizontal, coordinamos con notaría y registro.
Preguntas Frecuentes
¿Se puede convertir cualquier local en vivienda?
No. Debe permitirlo el planeamiento y, además, hay que cumplir CTE (ventilación, energía, accesibilidad, acústica).
¿Necesito permiso de la comunidad?
Depende de estatutos y de si afectamos elementos comunes (fachada, conductos, patinillos). Lo revisamos antes de proyecto.
¿Cuánto se tarda?
Entre tramitación y obra, calcula varios meses. Con proyecto cerrado y licencia fluida, la obra suele moverse en 12–16 semanas según alcance.
¿Qué hace exactamente el arquitecto?
Desde viabilidad y proyecto hasta dirección de obra, legalizaciones y primera ocupación. Si lo necesitas, también coordinamos el interiorismo.
¿Y si el local tiene poca altura o luz?
Buscamos soluciones (falsos techos selectivos, ventilación mecánica, redistribución), pero si no se cumplen mínimos somos los primeros en decirlo antes de que compres.
NUESTROS ÚLTIMOS PROYECTOS
Algunos trabajos desarrollados, y en proceso, por el equipo de Carlos Arrabal-Arquitecto.
CONVERTIMOS TU IDEA EN ARQUITECTURA
Convertir un local en vivienda es posible y rentable cuando se hace con método: viabilidad clara, proyecto que cumpla CTE sin perder confort y una obra bien coordinada. Nuestro trabajo es que la licencia salga a la primera y que vivas en un bajo saludable, eficiente y silencioso. Si ya tienes un inmueble en mente —local, oficina o local comercial a vivienda—, preparamos la viabilidad y un plan de proyecto + obra con hitos y presupuesto cerrado.
Empresas que trabajan con nosotros
360 rehabilitación
Urbemed
CSIF
Cruce
Ayto Ventas de huelma
Ayto Escuzar